To warto wiedzieć o umowie przedwstępnej.

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-390 Kodeksu cywilnego, przez umowę przedwstępną strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. sprzedaży, czy wykonania dzieła).

Co określa umowa?

Zgodnie z przepisami przedmiotowa umowa powinna określać istotne założenia umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej przedmiot umowy oraz wszelkie inne ustalenia i warunki wynegocjowane przez strony umowy m. in. cena, sposób zapłaty, sposób i terminy rozliczeń, inne zobowiązania stron, sposób pokrycia kosztów, daty przekazania, koszty przeniesienia własności itd. W umowie przyrzeczonej można dokonać zmian zapisów w stosunku do umowy przedwstępnej z jednym warunkiem, że wszystkie zainteresowane strony wyrażą na to zgodę.

Trochę terminów, aby nie było tak łatwo.

Jeżeli w umowie przedwstępnej nie został określony termin, w ciągu którego powinna być zawarta umowa przyrzeczona, wówczas termin ten wyznacza strona uprawniona do żądania jej zawarcia. W sytuacji jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczy inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która pierwsza złożyła oświadczenie stosowne w tym zakresie.

Jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej strony nie wyznaczyły terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać już jej zawarcia.

Ważne dla stron jest również to, że w sytuacji, gdy pomimo umowy przedwstępnej oraz wyznaczonego terminu do jej zawarcia jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej stronie poszkodowanej na mocy przepisów Kodeksu cywilnego przysługuje:
– żądanie naprawienia szkody poniesionej przez oczekiwanie na zawarcie umowy przyrzeczonej, a w związku z tym domagania się zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem ww. umowy oraz niezbędnych wydatków z nią związanych;
– dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej w trybie sądowym.
Umowa przedwstępna, to też możliwość przed sądem żądania jej wykonania, ale tylko wtedy gdy jest zawarta w tej formie pisemnej lub jako akt notarialny. Pamiętać należy, że swoboda zawierania umów pozwala w umowie przedwstępnej określić zakres odszkodowania w przypadku, gdy do podpisania umowy przyrzeczonej nie dojdzie.

Istnieje możliwość zastrzeżenia w ciągu oznaczonego terminu prawa do odstąpienia od umowy, które
wykonuje się poprzez złożenie oświadczenia drugiej stronie, a umowa w opisanym przypadku uważana jest za niezawartą. Zdarza się w umowach zapis zastrzeżenia, że w określonej sytuacji jednej lub obu stronom przysługuje odstąpienie od umowy za zapłatą oznaczonej sumy (odstępnego). Oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego.

W omawianej umowie można dodatkowo zamieścić zapisy dot. zadatku lub zaliczki, regulowanych w Kodeksie cywilnym, trzeba jednak wiedzieć czym się różnią, aby nie popełnić błędu w zakresie ich ewentualnego egzekwowania przy nieprawidłowym wykonaniu umowy.